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关于保安公司房屋租赁的相关法律问题

发布时间:2015年6月15日 浏览次数: 4607

关于《保安服务管理条例》的东莞地方细则中对保安服务企业的场地有非常明确的要求,而许多公司都是使用租赁的方式来开办企业的,这就产生了房屋租赁问题。在调研中我们发现,有许多公司在房屋租赁合同的签订上出现问题,导致出现法律纠纷,甚至影响到了公司的正常运营。因此我们必须对房屋租赁合同有一个正确的认识。

【引言】

随着社会经济的迅速发展,关于房产租赁所涉及的纠纷也越来越多。在司法实践中,出现相对较多的房屋租赁纠纷主要包括房屋租赁期满后承租人不愿意退租,并提出要求赔偿;出租人的房屋属于违章建筑,且面积多,年代久,出租以后签订的房屋租赁合同效力性问题;是否可以约定租金,对于违章建筑,已经收取的租金是否应当退还或者没收等等,针对这些问题,协会法律顾问将以分析案例的方式解答上述问题,并简单分析关于如何规范房屋租赁行为。

【案例】

1990年2月,本市某国有企业未经有关部门批准,沿厂区后门门口建造了大约二十间厂房。1998年5月,有关部门将泥路改建后作马路用,并给予沿路的二十多间厂房门牌号码。至此,该厂即认为有关部门给予门牌号的行为即确认认房屋的合法性。故该厂将上述房屋予以出租,并向收取租金。十多年来,这些厂房大多出租给从事汽车修理、保养和清洁等工作的人,因此整条马路脏乱差。

2014年7月,有关部门要求该厂限期整改,并要求租赁合同期满后不得再出租。同年8月,该厂逐步收回房屋,但仍有部分承租户合同期未满,不肯搬迁。2014年12月,承租人租赁合同期限均已届满,但仍有4户不肯搬走,并坚持认为该房要拆迁,要求补偿,后涉诉。2015年6月,该国企与4户承租人一审判决结束,法院确认房屋租赁合同无效,承租人限期搬出,并支付拖欠的租金。

【分析】

房屋租赁是一种非常复杂的法律行为、经济行为,看似简单,但在实践操作中,往往会因为某些行为或者文书的不规范,导致后续出现繁琐、复杂的纠纷,上述案例就很典型,因此本文将围绕如何规范房屋租赁行为作简单阐述。

首先,我们在出租或者承租房屋时,都应当使用规范的房屋租赁合同。德国著名法学家古斯塔夫.拉得布鲁赫曾说过,合同是一种契约,既平衡了签订者之间的利益,也约束了他们的行为。因此我们建议无论是房屋的出租人还是无法的承租人,都应当签订一份规范、严谨的租赁合同。

在我国司法实践中,很多房屋租赁纠纷的引发根源并不在于双方是否诚信、是否切实履行合同,而起源于对租赁合同条款理解上的歧义。产生歧义的原因则是由于条款规定的模糊性和不确定性。

例如上述案例,出租人之所以只能通过司法途径即公力救济而不能通过私力救济的根本原因就是租赁合同中没有约定出租人能行使私力救济的条款。规范的房屋租赁合同就当就退租事宜作出明确的规定,包括关于退租时间、退租方式以及不退租的制裁措施。如果这些内容能够在合同中予以规范,那么出租人就可以根据约定合理地行使私力救济。

其次,如何处理出租房屋属于违章搭建的法律问题我国的合同法将合同分为有效、无效和效力待定三种。其中无效合同是指或者合同缺乏有效条件构成要件,或者具备特别的法定无效条件。例如合同法规定,内容违法的合同无效,这里所谓的“内容违法”是指合同标的,包括出租房屋,出卖商品等违反法律规定或者合同条款,包括一方提供的行为或者一方提供的服务违反法律规定,上述案例就属于前者。

因此房屋租赁合同中应当将出租房屋的房产证或者其他能证明权利清晰的文件以附件形式作为合同的一部分。

【总结】

在出租房屋或承租房屋时,无论出租人还是承租人,都应当签订一份相对较为规范,详细的房屋租赁合同。

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