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公共楼梯间不可占为私用

发布时间:2017年5月18日 浏览次数: 6181

许某与曹某同住某小区,居室相邻,并共用一个楼梯平台,平时两家关系也不错。该小区住宅在设计时,进户门比楼梯墙体后移了1米,由此,在每户住宅门前,多了约不到两平方米的楼梯平台。某一天,许某发现曹某在进行房屋装修时,在住宅外侧约1米处的楼梯平台上新建了三扇大门,将部分楼梯平台圈占了起来,新建的大门与楼梯墙体平直。由此,曹某新建的大门内多了不到两平方米的使用面积。许某发现后,找到曹某,认为其圈占楼梯平台,侵犯了其他共有人的合法权益,要求曹某恢复原状。曹某则认为,新建的大门并未对许某构成妨碍,圈占的是曹某的套内面积,故不同意拆除。为此,许某、曹某两人争执不下。请问将公共楼梯间占为私有的行为属于侵权行为吗?对此法律上是如何规定的?

保安说法:

《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据本条规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。故每位业主对公共楼梯间有共用的权利。

在本案中,许某享有对建筑物专有部分的所有权,兢必然享有与其房屋相毗连的楼梯共用部分的共有权。建筑物区分所有权人通过房屋登记形式取得专有部分的所有权的同时,也就取得了附随其房屋的共有份额。许某、曹某对各自住宅的套内部分享有专属所有权,而对共用的墙壁、楼梯、楼梯平台享有共有权,任何一方都不能占为已有。曹某将户门的位置前移,占用楼梯平台公用面积,而且将其作为自己专有部分加以使用,明显已超出合理使用的范围,从而侵犯了作为相邻一方的许某对该共有面积所享有的权利。因此,曹某的上述行为构成侵权。

所谓建筑物区分所有权,是指某一幢房屋按其本身结构区分为各个独立单位,每个单元均成立一个相对独立的所有权客体,但区分为各个独立单元的房屋,仍然构成一个整体,而且每个单元房屋及其使用都离不开整个房屋公用设施支撑的一种所有权形式。一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利:对专有部分享有的所有权,对共有部分的共有权,因共同关系所生的成员权。

(一)业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

(二)业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分,如电梯、过道、楼梯、水籍、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

(三)业主对建筑区划内的共有部分的成员权,即共同管理权。业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。《物权法》规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会,选举业主委员会,制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约,选举业主委员会和更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分.但与共有部分不可分离,例如没有电梯、楼道、走廊,业主不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分;没有水箱,水、电等管线,业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此,建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性,故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。根据《物权法》业主行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。例如,业主对专有部分装修时,不得拆除房屋内的承重墙,不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品,危及整个建筑物的安全,损害其他业主的合法权益。

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